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不動産の買い方

ハワイの市場に出ているほとんどの物件がMLSを通してインターネットで 誰でも見る事ができます。MLSで気に入った物件があったら不動産エージェントに物件見学の予約を取ってもらって実際に物件を見てみましょう。

 

  1. 購入したい物件が決まったら手付金を添えて書面で買い入れの申し入れをします。
     
  2. 売り手側と値段や条件の交渉をします。
     
  3. 契約が成立したら買い手売り手ともに署名したPurchase Contract
    を第三者機関であるエスクローに提出してエスクロー口座をオープンします。

    *契約が成立しなかった場合は手付金は全額返金されます。
     
  4. 買い手側がホームインスペクターを雇い家屋の詳細な検査を行います。
     
  5. 家屋検査の結果に納得したら契約を続行します。

    * 検査の結果物件の状態に満足出来ない場合買い手はキャンセルする事が出来ます。
        手付金は家屋検査費用を除き払い戻されます。
     
  6. 売主は買い手に家屋や土地に関する知りえる全ての情報を開示する義務があります。 買い手は内容を確認し開示書を承認します。
     
  7. エスクロー業者が登記内容を確認します。

    * 名義調査: 物件によって法人や信託が所有している場合正式に
      売却が許可されているか確認する。
    * 抵当権:オーナーがローンを組んでいた場合に未払い分がないか
      確認する
     
  8. 管理費や固定資産税の滞納が無いか調査する。
     
  9. 一戸建ての場合は売り手の負担で土地の測量が行われます。
     
  10. 売り手の負担でシロアリの検査が行われます。

    * シロアリがいた場合は駆除が行われます。被害が大きい場合は買手
      は契約をキャンセルする事ができます。
     
  11. 物件の引渡し前に最終的な確認をします。ごみの撤去や清掃状態。
    修理依頼をした箇所の確認などを行います。
     
  12. エスクローが作成した権利書に買い手売り手がサインして買い手は購入価格の残高を支払います。
     
  13. エスクローによって登記が完了します。

物件購入の際にかかる費用とお支払い方法

ハワイでは不動産購入の際に、不動産業者への手数料はかかりません。売り手が支払います。代わりにエスクロー費用が必要です。エスクローは政府公認の機関で、売り手、買い手と不動産会社に対して中立の立場で契約を遂行します。すべての金銭のやり取りは、このエスクローを通して行います。エスクローにかかる費用は、物件価格の約1%です。その他には物件の調査費が必要です。価格は物件の大きさなどにより異なりますが、一戸建ての場合は$500から$1000ぐらいになると思います。また、購入の際にかかる不動産取得税などの税金は特にありませんが、半年分の固定資産税がエスクローから請求されます。

購入物件が決まると、オファーを売り手に申し入れます。希望の金額や条件を、売り手に書面で申し入れます。これが受け入れられた場合は、契約が成立します。現金の場合は14日から30日、ローンを借りる場合は約45日で、物件の引渡しになります。
オファーが受け入れられるとすぐに、エスクローに手付金を預けます。
手付金は物件価格の1%から5%位ですが、オファーを入れる時に、この金額も書面で提示します。この金額によって、売り手は買い手の真剣度を図りますので、多い方が交渉を有利に運べます。また、契約を正当な理由でキャンセルしたい時には、全額返却されます。

手付金と物件購入金のお支払いは、現金、小切手、銀行振り込みが可能です。直接エスクロー口座に送金して頂きます。

エスクローの役割

アメリカの不動産売買では不動産仲介業者とは別に、エスクロー業者(州のライセンスを保有)が中立的な第三者の立場で、売主買主双方の契約事務の代行、履行の管理、確保を行います。エスクローの役割は、売買代金を預かる監視の役割、正しい物件かどうかの調査、売り手と買い手の契約した条件が正しく履行されているかどうかを、監視するなどの役割があります。

以下が具体的な内容です。

  • 登記が完了するまで、代金と売買誓約書を預かります。
  • 売買代金の決済
  • 登記書類の作成、実行
  • 権利保険をかける。(不動産所有権を保障する保険)

以下を、調査、確認します:

  • 売却物件に、売り手以外の第三者が権利を有していないか?
  • 二重譲渡がないか?
  • 現在の物件所有者に、抵当権があるかどうか?
  • 管理費、固定資産税の不払いがないか?
  • シロアリ検査で異常がないかを確認する。
  • 契約を履行しているかを確認する。

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